| Decisão 1ª VRPSP |
| Data: 22/12/2004 Data DOE:
Fonte: 000.04.083774-2 Localidade: São Paulo (4º SRI) |
| Cartório: |
| Relator: Venício Antonio de Paula Salles |
| Legislação: Lei nº 6.015/73; art. 472 do Código Civil; Lei nº 8.906/94; art. 5º da CF e Lei nº 9.514/97. |
| Escritura pública de compra e venda. Cláusula resolutiva - averbação. Dúvida - impugnação pelo tabelião. |
| EMENTA
NÃO OFICIAL: 1. O contrato de compra e venda com cláusula resolutiva
expressa é contrato condicional e depende do pagamento das parcelas do
preço. 2. A menção à cláusula resolutiva deve compor averbação
subseqüente ao registro, com a indicação precisa dos valores e prazos da
condição, mostrando-se viável para melhor revelar o direito em questão,
dotando a matrícula da indispensável visibilidade e transparência.
Dúvida improcedente. |
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| Íntegra: |
Processo nº: 000.04.083774-2
Vistos, etc ...
Cuida-se de procedimento administrativo de dúvida registral, suscitada nos termos do art. 198, da Lei de Registros Públicos,
pelo Oficial do 4° Registro de Imóveis da Capital em face de Claudia
Yumie Kubota Gongora. Destacou que foi apresentado para registro
escritura pública de compra e venda tendo por objeto o imóvel
matriculado sob o n° 67.830. Contudo não foi recebido por ter sido
convencionada Cláusula Resolutiva Expressa, cuja validade foi negada em
decisão da 1ª VRP. Juntou documentos e pugnou pelo processamento.
O Ministério Público se manifestou pela procedência da dúvida.
É o relatório.
DECIDO:
Cuida-se
de DÚVIDA suscitada pela Oficiala do 4º SRI, que obstou o ingresso de
escritura pública de VENDA E COMPRA com cláusula resolutiva expressa,
calcada no disposto do art. 472 do Código Civil, em razão da existência de precedente neste sentido, que não reconheceu a registrabilidade de tal instrumento.
Inicialmente
é de se destacar a inoperância da IMPUGNAÇÃO promovida pelo Oficial do
Tabelionato de Notas, conquanto não dotado de incumbência LEGAL ou
autorização regulamentar que o permita, a produção de DEFESA em dúvida
administrativa. As diligências que lhe foram franqueadas se limitam ao
encaminhamento de seus escritos e notas, bem como a adoção de medidas
ordinárias para seu implemento prático. Estas condutas foram esmiuçadas
pela E. Corregedoria Geral da Justiça, junto às Normas de Serviço, com o
desempenho necessário e próprio, tipificador de mero “assessoramento
sobre o ATO NOTARIAL a ser realizado” (Normas da E.C.G.J. – Cap. XIV,
Seção art. 1º, letra “f”).
As restrições funcionais inibem que o
Tabelionato ou seu Oficial produza DEFESA em nome ou representando o
interessado, sob pena de desvirtuamento de suas funções e/ou de agressão
ao estatuto da O.A.B. (Lei 8.906/94
– art. 1°. – São atividades privativas de advocacia: I. – a postulação
em qualquer órgão do Poder Judiciário ... II. – as atividades de
consultoria, assessoria e direção jurídica).
Entretanto, em que
pese o descaminho, o presente procedimento de dúvida, mesmo desprovido
de impugnação, exige o seu julgamento, mormente frente a manifestação
ministerial.
Portanto, feito este saneamento procedimental, é de
se observar que o título causal, acostado aos autos por sua via
original, assinala, além da necessária descrição do bem e qualificação
completa das partes envolvidas, o VALOR DA TRANSAÇÃO e a forma
escalonada e parcelada como este deve ser quitado. A cláusula “9ª” do
instrumento encerra uma condição resolutiva, que se expressa pelo
desfazimento da transferência em caso de inadimplência.
Portanto,
a ESCRITURA PÚBLICA de venda e compra encerra uma transação para
“pagamento futuro”, que no entender do suscitante seria um negócio ou
uma compra e venda condicionada.
A questão colocada e discutida nos autos, foi motivada pelos efeitos da decisão proferida no processo 000.03.139119-2,
na qual foi reconhecido e proclamado o entendimento que o contrato de
venda e compra dotado de cláusula RESOLUTIVA EXPRESSA expressaria o
sentido de mero “compromisso particular de compra e venda”. O teor da
decisão em comento merece transcrição:
O suscitado alienou o
imóvel descrito e caracterizado na matrícula n° 74.799/13°SRI a Joaquim
Mario Sequeira Mello, sendo que o registro “8”, lançado no corpo do
assento registral não faz referência a cláusula “resolutiva expressa”
prevista no título causal. Sustentando que se trata de disposição que
deve compor a informação registral, o suscitado, invocando o percurso
procedimental previsto no art. 198, da Lei de Registros Públicos,
requereu a suscitação de dúvida, que restou formulada e formalizada,
posto ter entendido o Oficial Registrador, que tais disposições
contratuais, não compõe conteúdo próprio e típico de DIREITO REAL,
refugindo, destarte, à órbita de controle e de publicização da via
registral.
Em sua impugnação o suscitado sustenta o REGISTRO de
tais disposições contratuais, posto que em seu entender ostentam
natureza de “condição”, havendo expressa autorização estampada no item
“29”, do art. 167 da Lei de Registros Públicos.
O Ministério
Público, em fundamentado parecer, se posicionou neste mesmo sentido,
destacando que se trata de CONTRATO DE COMPRA E VENDA CONDICIONAL, de
forma que deve conquistar acesso, não só em função do trespasse
imobiliário, mas também em atenção às “condições” contratuais, entre
elas as disposições que estabelecem as formas de resolução.
O
título causal, acostado aos autos por sua via original, assinala, além
da necessária descrição do bem e qualificação completa das partes
envolvidas, o VALOR DA TRANSAÇÃO e a forma escalonada e parcelada como
este deve ser quitado. A cláusula “4ª” do instrumento encerra uma
condição resolutiva, que se expressa pelo desfazimento da transferência
em caso de inadimplência.
Portanto, a ESCRITURA PÚBLICA de venda
e compra encerra uma transação para “pagamento futuro”, que no entender
do suscitante seria um negócio ou uma compra e venda condicionada.
Em que pese as posições em contrário lançadas nos autos, correto foi o entendimento do REGISTRADOR.
Assinale-se
que os pactos bilaterais de compra e venda envolvem necessariamente
contraprestações opostas que se encerram e esgotam com o justo e correto
cumprimento das obrigações envolvidas. O comprador quita o preço e o
vendedor outorga e transfere o domínio, obrigações que se anulam,
aperfeiçoando os efeitos do contrato.
Assim, compra e venda pura e
simples sempre envolve o PAGAMENTO integral do valor ou do preço, como o
exige o art. 481, do Código Civil. Se o preço, ao reverso, vier
estampado em parcelas, a natureza do contrato se transmuda, passando a
ostentar a condição de PROMESSA DE VENDA E COMPRA.
Não há outra
alternativa, que permita RESERVAR O DOMÍNIO – ou domínio resolúvel, em
face de uma COMPRA E VENDA, a não ser como ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, que não
é o caso dos autos ou do título causa em exame.
Portanto, não
sendo alienação fiduciária, o registrador somente poderia tomar o
contrato por suas formas usuais. A leitura feita conduziu o OFICIAL a
concluir que o pacto envolvia COMPRA E VENDA PURA, razão pela qual houve
o registro, sem as anotações que seriam incompatíveis com esta forma
contratual.
Equivoca-se o suscitante ao afirmar que se trata de
contrato condicional, conquanto as condições suspensivas e resolutivas
encerram condições acidentais e não essenciais.
No caso a
cláusula resolutiva, mesmo tendo sido desenhada de forma incompleta e
precária (na medida em que não soluciona a questão de eventual pagamento
parcial e a forma de devolução do preço pago ou se este deve ser
considerado como “perdas e danos”), deixa claro que o efeito pretendido
seria o de estabelecer uma forma de RESERVA DE DOMÍNIO, pois o
inadimplemento tornaria “desfeita a veda” de “pleno direito”.
O
CONTRATO DE COMPRA E VENDA CONDICIONAL, não encerra um contrato para
pagamento futuro. Conforme nos ensina o prof. Silvio Venosa, em sua
primorosa obra sobre o Código Civil, as cláusulas que estabelecem
CONDIÇÃO, compõe elementos acidentais dos negócios jurídicos. O art. 125
do novo Estatuto Civil (art. 118 do Código superado),
bem indica que as “condições” do contrato, podem ser suspensivas ou
resolutivas. As primeiras impedindo os efeitos do pacto enquanto não
implementadas as condições e as segundas, encerrando os efeitos do
contrato, caso venha a ocorrer. “No caso da condição resolutiva, dá-se
de plano, desde logo, a aquisição do direito. A situação é inversa à
condição suspensiva. O implemento da condição resolutiva” resolve “o
direito em questão, isto é, faz cessar seus efeitos, extingue-se”.
Não
se trata, portanto, de contrato condicional, posto que a pseuda
condição estaria lastreada em disposição essencial e não acidental, como
seria o caso, de um negócio imobiliário condicionado à aprovação de uma
OBRA, a uma mudança do zoneamento, a uma verificação no solo, etc. O
próprio preço que é a contraprestação OBRIGATÓRIA do contrato de compra e
venda, não pode atuar como condição do mesmo contrato.
A decisão
paradigma e ora reproduzida está a merecer melhores e mais completos
esclarecimentos, para aplacar as dúvidas e incertezas que o debate
encerra.
Com este propósito é de se sublinhar que o art. 474, do
Código Civil, que prevê a CLAUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, não estabelece
restrição, limitação ou indicação capaz de impedir a sua aplicação e
inserção em todos os tipos e formas de “contrato de compra e venda”,
quer envolvam móveis ou imóveis. A nova doutrina produzida a partir da
edição do Estatuto Civil também se pronunciou neste sentido, destacando e
apresentando um retrato genérico, proclamando que o emprego da
“cláusula resolutiva expressa”, não permite qualquer consideração ou
interpretação restritiva. Todas as abalizadas vozes produziram um certo
consenso, no sentido de que a ausência de previsão do instituto do
“pacto comissório”, não inviabilizou a sua adoção, sob a forma de
cláusula resolutiva.
Neste sentido se pronunciou o estudioso
Registrador, Ademar Fioranelli, quando abordou especificamente a questão
do pacto comissório, destacando que encerra uma “modalidade de clausula
resolutiva expressa. Não subentendida no contrato com pagamento a
prestação, deve ser declarada de forma explícita e contundente, sem o
que a compra e venda será pura, sem possibilidade de resolução,
obedecendo-se às regras comuns no campo estritamente obrigacional” (in
Direito Registral – IRIB – SAFE – pág. 489).
Outrossim, é de se
observar que nosso ordenamento jurídico assegura e resguarda o direito à
LIBERDADE em toda sua pureza e extensão, sendo o atributo de maior
tutela no sistema constitucional, cedendo lugar de primazia apenas para a
garantia à VIDA. A “liberdade de contratação”, que é uma das formas
estruturais das “liberdades gerais”, encontra fundamento de validade
neste principio enunciado no art. 5° da norma fundamental
(o ORDENAMENTO JURÍDICO pátrio, insculpido sob a forma de ESTADO
DEMOCRÁTICO DE DIREITO, consagrou e reverenciou o pleno PRINCÍPIO DA
LIBERDADE, que afeta todos os setores e segmentos, mormente da
INICIATIVA PRIVADA, conferindo liberdade total para contratar, desde que
atendidos os requisitos mínimos de VALIDADE do ato ou do negócio, tal
como previsto no art. 104, do CC, de forma que sendo lícito o objeto e
capazes seus agentes, todo e qualquer CONTRATO pode ser validamente
firmado, respeitada as formas prescritas. O ESTADO somente se imiscui em
tal desiderato, nos casos em que venha a reconhecer o desequilíbrio da
relação contratual, dando tutela, para os mais desprotegidos, como o são
os empregados em face dos empregadores, os consumidores em face dos
produtores, os idosos de uma forma geral, etc. Afora estas situações de
reconhecido DESNÍVEL, a LIBERDADE de contratar é plena, e os protótipos
apresentados pelo Estatuto Civil, não tem poder limitador).
Mesmo
frente a todo este caráter permissivo, que alarga os conceitos e
agiganta a aplicação das regras do direito civil, é de se considerar, de
outro lado, que a essência de todo e qualquer CONTRATO, não é revelado
por sua 'forma', mas por seu exato conteúdo, que consubstancia o sentido
das VONTADES envolvidas. O art. 112 do atual estatuto civil e o art. 85
do codex superado, sublinham, com a autoridade de PRINCÍPIO DE DIREITO,
que nos negócios jurídicos “se atenderá mais à intenção nelas
consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem”.
Este
enunciado estrutural exige a perquirição sobre a exata intenção
manifestada nos contratos, que deve prevalecer sobre as formas.
Assim
considerando, é de se ponderar que a essência das VONTADES pode
conduzir os pactos de COMPRA E VENDA a dois protótipos básicos. O
contrato pode ser concluído no ATO da negociação ou vincular o seu
aperfeiçoamento à observância de obrigações futuras.
Tratando-se
de disposições sobre o “preço” ou sobre pagamento, os CONTRATOS podem
ser “à vista”, e neste caso são considerados como compra e venda pura,
ou “à prazo certo”, e nesta hipótese serão condicionais.
No caso
sub examine, o objeto do estudo envolve CONTRATO CONDICIONADO a
pagamento FUTURO, de forma que sendo “contrato condicional”, que ainda
não se aperfeiçoou, pois depende do pagamento de parcelas, lícito é
considerar que o PACTO não se concretizou por inteiro. Se há “condição” a
ser implementada, não há conclusão do negócio, o que equivale a dizer
que não há a compra e venda pura ou concluída.
Não há lógica em
se atribuir a um “contrato condicional”, ainda não cumprido, a produção
de todos os seus efeitos peculiares e próprios. Todas as “cláusulas
condicionais” impedem que o contrato produza plenos efeitos (no sentido
do atingimento de seu resultado final), quer sejam disposições de
caráter suspensivo, quer tenham índole resolutiva.
Na prática
temos negócios “à prazo” vinculados a títulos de crédito, que se dotados
de efeito pro soluto, resolvem por completo a contratação, gerando uma
“compra e venda” perfeita e acabada, remanescendo apenas um direito ao
CRÉDITO representado pelos TÍTULOS. De outro lado, em se tratando de
negócio “à prazo” vinculado a títulos de crédito dotados de efeitos pro
solvendo, os efeitos do negócio ficam na dependência da conclusão do
pagamento.
Portanto, não nos filiamos à opinião do ilustre prof.
Serpa Lopes, que afirma que o contrato dotado de cláusula resolutiva,
opera efeitos integrais e imediatos, ao prelecionar que “o ato sob
condição resolutiva surge completo; a transcrição do mesmo não possui um
caráter puramente assecuratório, mas opera com efeito constitutivo, por
que assim autoriza a natureza do título, que lhe serve de fundamento”.
Compartilhamos do entendimento de que a cláusula resolutiva opera plenos
efeitos, nos termos do art. 472, mas não o contrato em si, que depende
do implemento da condição.
Na compra e venda de móvel, o negócio
se opera com a tradição e a resolução do contrato obriga à devolução da
coisa. A situação dos contratos de compra e venda de IMÓVEIS envolve um
universo diverso e efeitos mais abrangentes. Os efeitos do trespasse
imobiliário atingem terceiros, pois dotados de repercussão erga omnes.
Assim,
os “contratos condicionais” não podem ser negócios concluídos, de forma
que terceiros devem ser adequadamente informados a respeito desta
situação jurídica inacabada ou pendente.
O padrão legal para os
negócios feitos “a prazo” é o COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ou a
PROMESSA DE COMPRA E VENDA, que pode contemplar todo e qualquer imóvel,
loteado ou não loteado, terreno ou imóvel edificado (art. 167, inciso I,
itens “6”, “9” e “18” da Lei de Registros Públicos).
De outro lado, a Lei 9.514/97,
com muito esforço de abstração, criou a figura jurídica da ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA imobiliária, que permite a venda “à prazo” ficando o vendedor
(fiduciário), com a garantia de recuperar o bem no caso de
inadimplemento do comprador (fiduciante).
No compromisso ou
promessa de venda e compra o REGISTRO se cinge ao DIREITO decorrente do
contrato, que conferirá ao comprador a titularidade caso quite o valor.
Neste caso o trespasse depende de um novo CONTRATO (exigência que o
Direito Positivo deveria abolir).
Nestes casos, eventual
constrição judicial ou administrativa incide sobre os “diretos”
decorrentes do compromisso, de forma que a conseqüente arrematação,
também não pode ultrapassar esta limitação que afeta a penhora (apenas
sobre direitos e não sobre o domínio).
Também no caso de
alienação fiduciária, a eventual penhora sobre bens ou direito do
comprador, pode atingir seus “direitos” e não o domínio.
Estas
duas situações não geram maiores conflitos e se ajustam à natureza do
direito de PROPRIEDADE, que não possui uma restrita natureza BILATERAL.
Em
se tratando de contrato de venda com cláusula resolutiva, caso este, ao
reverso do que indica a sua disposição CONDICIONAL, for admitido como
“perfeito e acabado”, produzindo efeitos integrais com trespasse do da
propriedade, eventual constrição incidiria sobre a domínio, autorizando a
arrematação deste, inabilitando a resolução posterior.
A
situação se complicaria ainda mais, se aventarmos a hipótese do
comprador do imóvel clausulado, aliena-lo a terceiro que vier a perder a
propriedade em razão de execução judicial ou administrativa.
Nestes
casos não haveria solução plausível para os direitos envolvidos, o que
revela o desacerto da premissa interpretativa (transferência do
domínio).
Estes exercícios práticos revelam a LÓGICA da situação,
que inadmite que um contrato CONDICIONAL seja considerado perfeito e
acabado, determinando a transmissão do domínio, principalmente porque o
sistema concebe, sem restrições, modalidades contratuais que se ajustam à
VONTADE em questão, permitindo a venda à prazo, sem a conquista do
domínio (promessa de venda e compra), ou com a obtenção deste (alienação
fiduciária).
Em conclusão, temos que o CONTRATO DE COMPRA E
VENDA dotado de CLAUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, não permite o REGISTRO
traslativo do DOMÍNIO. Contudo, respeitando-se o princípio da
irrelevância das formas (art. 112, CC), o contrato pode ser registrado
como “contrato condicional” (item 29), com a anotação expressa desta
peculiaridade e precisa menção aos termos, valores e prazos da cláusula
resolutiva. Assim, o registro da Escritura Pública somente pode ser
feito com a menção de que se trata de compra e venda condicional e não
concluída.
A menção à cláusula resolutiva deve compor AVERBAÇÃO
subseqüente ao registro, com a indicação precisa dos valores e prazos da
condição. Mesmo não integrando o rol ou o elenco do art. 167, II, da
Lei de Registros Públicos, tal averbação se mostra viável para melhor
revelar o direito em questão, dotando a matrícula da indispensável
visibilidade e transparência.
A inserção da clausula resolutiva
no corpo ou no contexto do REGISTRO do contrato, dificulta o
entendimento e o controle de seus efeitos.
O cancelamento da
“averbação” da cláusula e a transmudação do negócio jurídico de
'condicional' em 'puro' e concluído, deve ser feito por nova averbação
frente a comprovação da quitação.
Assim, em conclusão, o
contrato com resolução por inadimplemento comporta registro, com
disposição apta a patentear que não se trata de pacto inteiramente
consumado e aperfeiçoado, para que terceiros sejam melhor esclarecidos
sobre esta limitação e para que eventuais penhoras e arrematações não
operem efeitos sobre o domínio, mas sim sobre o direito decorrente.
Ante
o exposto, JULGO IMPROCEDENTE A DÚVIDA, para determinar o registro do
CONTRATO DE COMPRA E VENDA com cláusula RESOLUTIVA EXPRESSA, que deverá
estampar que se trata de contrato CONDICIONAL e dependente do pagamento
das parcelas do preço. A cláusula deverá compor averbação indicativa de
todas as suas condições temporais e materiais (tempo e valores).
Cumpra-se o disposto no art. 203 da LRP.
P.R.I.C.
São Paulo, 22 de dezembro de 2004.
Venício Antonio de Paula Salles
Juiz de Direito Titular
(D.O.E. 21/02/2005)
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