O instrumento de contrato particular de compra e venda de imovel superior a 30 salários é nulo?

PARECER: A compra e venda, ou venda e compra como muitos preferem chamar, reclama forma solene, ou seja, requer seja perfectualizada por escritura pública lavrada por Tabelião de Notas. As exceções são para os imóveis de valor inferior a 30 salários mínimos e para os contratos de compra e venda firmados no âmbito do SFH e SFI, neste caso independentemente do valor do imóvel. Para todos os demais contratos de compra e venda que não se enquadrarem nessas hipóteses, seria de se aplicar o disposto no art. 166, V, do Código Civil Brasileiro, que contém o seguinte teor: Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: [...] V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade. Contudo, o art. 170 do mesmo Código Civil traz uma interessante disposição a respeito, senão vejamos: Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade. Por meio do art. 170 é possível sustentar que uma compra e venda realizada por instrumento particular seja "recepcionada no mundo jurídico", digamos assim, como uma promessa de compra e venda. Um grande problema seria levar esse contrato a registro junto ao Serviço Registral Imobiliário, uma vez que, pelo menos na minha humilde opinião, não é recomendável ao Oficial Registrador realizar a interpretação teleológica do contrato, de modo a investigar qual era a vontade das partes ao contratarem, até porque o exame qualificador deve limitar-se ao aspecto puramente formal do título, e nesse aspecto o título é reprovado. É recomendável que o Registrador Imobiliário exija a rerratificação do título e, se isso não for possível, que tenha muita cautela antes de enveredar pela interpretação teleológica do contrato. Aguardo a opinião dos colegas.

DR. PHELIPE DE MONCLAYR POLETE CALAZANS SALIM