Averbação de construção e ação civil pública

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Deu entrada nesta Serventia um pedido de averbação de certidão de construção relativa a um edifício de 22 pavimentos, juntamente com ato de instituição, especificação e convenção de condomínio. Trata-se de empreendimento que anteriormente não logrou registro do memorial de incorporação tendo em vista a tramitação de ação civil pública ajuizada contra o construtor/incorporador tendo por objeto o pedido de embargo/demolição da obra por violação à legislação ambiental. A obra agora se encontra concluída, conforme as certidões apresentadas, inclusive com emissão do habite-se. Contudo, a ação civil pública ainda está tramitando e atualmente se encontra em grau de recurso. Como proceder?

Resposta:

A edificação é um fato, não havendo óbice para que esse fato receba a publicidade do registro de imóveis. Inclusive, se for o caso de futura demolição da obra, necessário será a prévia averbação da edificação para a posterior averbação da demolição. A averbação da edificação em nada alterará a situação jurídica, portanto, e apenas conferirá publicidade a uma situação existente: a da obra terminada.

Conforme o artigo 32, item "b", da Lei 4.591/64, o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, dentre outros, os seguintes documentos: "certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador". 

Como no caso a obra já se encontra concluída, não há por que registrar a incorporação. Não mais ocorrerá venda de "unidades futuras" ainda na planta ou projeto. Pode o empreendedor simplesmente regularizar o prédio e alienar as unidades já, pois não houve determinação de inalienabilidade dirigida ao RI (considerando-se que não houve).

Como as exigências contidas no artigo 32, b, da Lei 4.591/64, referem-se apenas ao registro do memorial de incorporação, a existência da ação civil pública não importaria - pelo menos em um primeiro momento - em obstáculo para outros atos, como a averbação da obra e o registro da instituição, especificação e convenção de condomínio. 

Contudo, considerando que os atos de averbação e registro pretendidos oportunizarão a alienação de unidades para terceiros, e considerando o objeto da ação civil pública em destaque (paralisação da obra/demolição), é recomendável conferir publicidade à existência dessa ação junto à matrícula do imóvel.

O Registro de Imóveis não pode ser um mero chancelador dos atos que lhe são apresentados. Antes de qualquer coisa deve ter por objetivo garantir a segurança jurídica da coletividade, razão pela qual, em situação como a tratada no caso em exame, pode - e a meu ver deve - exigir o registro da ação civil pública como condição para os posteriores atos de averbação e registro pretendidos

Preceitua o artigo 167, I, 21, que no registro de imóveis serão realizados os registros: “das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis”. Esse registro garante a terceiros o conhecimento da existência de litígios envolvendo o imóvel. No caso em questão, o registro da ação civil pública estaria em conformidade com um dos direitos básicos do consumidor: o da informação.

Também é possível, em tais hipóteses, a averbação da ação. Preceitua o artigo 167, II, 12, da Lei Federal nº 6.015, que no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos a averbação “das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados”. 

Não é por demais lembrar que o rol do art. 167, II, não é taxativo, sempre restando a possibilidade de enquadramento na hipótese genérica prevista no artigo 246, que dispõe: “além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro”.

Quanto à averbação de ação civil pública para fins de que a ela se confira publicidade, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.161.300-SC (2009/0197645-0), que:

PROCESSUAL CIVIL E AMBIENTAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ALEGAÇÃO DE COISA JULGADA. VIOLAÇÃO DO §3º DO ART. 267 DO CPC NÃO CONFIGURADA. NÃO-DEMONSTRAÇÃO DA DIVERGÊNCIA. AVERBAÇÃO DA DEMANDA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. LEGALIDADE. DIREITO DOS CONSUMIDORES À INFOMAÇÃO E À TRANSPARÊNCIA. PODER GERAL DE CAUTELA.

1. Cuidam os autos de Ação Civil Pública proposta com o fito de obstar a construção de empreendimento imobiliário de grande porte em Área de Preservação Permanente situada em Jurerê Internacional, sem licenciamento do Ibama. O acórdão recorrido limitou-se a manter decisão liminar que determinou a averbação da demanda no cartório de registro de imóveis.

 [...]

4. Quanto ao mérito, observo que a recorrente carece de interesse jurídico tutelável porque a averbação, em si, obrigação alguma lhe impõe, servindo apenas para informar os pretensos adquirentes da existência de Ação Civil Pública na qual se questiona a legalidade do empreendimento.

5. Na verdade, o interesse implícito da empresa, que não se mostra legítimo, é de que inexista prejuízo mediato à sua atividade comercial com a ampliação da publicidade acerca da demanda, em negativa ao direito básico à informação do consumidor, bem como aos princípios da transparência e da boa-fé, estatuídos pelo CDC.

6. Impende anotar que a averbação foi determinada na esteira de acórdão (questionado no REsp 1.177.692/SC) que deferira em parte a liminar pleiteada pelo Ministério Público para condicionar o prosseguimento das obras à prestação de caução imobiliária equivalente a 15% do valor comercial dos adquirentes.

7.  Nesse contexto, o provimento encontra suporte no art. 167, II, item 12, da Lei 6.015/1973, que determina a averbação “das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados”.

8. Ressalto ainda que, ao contrário do que sustenta a recorrente, o amparo legal para proceder à averbação não se restringe ao art. 167, II, da Lei 6.015/1973, porquanto o rol nele estabelecido não é taxativo, e sim exemplificativo, haja vista a norma extensiva do art. 246 da mesma lei.

9.  Na hipótese, a averbação serve para tornar completa e adequada a informação sobre a real situação do empreendimento, o que se coaduna com a finalidade do sistema registral e com os direitos do consumidor.

10. Ademais, tal medida está legitimada no poder geral de cautela do julgador (art. 798 do CPC), que, a par da decisão liminar, considerou-a adequada para assegurar a necessária informação dos adquirentes acerca do litígio existente.

11. Recurso Especial não provido.

Muito embora nada na lei impeça a averbação da construção e o registro do instrumento de instituição, especificação e convenção de condomínio, o foco do registrador deve ser a prevenção de eventuais danos a terceiros. Entendo que deva esse foco ser mantido mesmo diante da isenção da responsabilidade do registrador por eventuais averbação da obra e registro da instituição de condomínio que venha a praticar.

Como o ato de averbação da ação requer pedido de interessado ou determinação de juiz, a cautela recomenda que, no caso, seja exigido pelo RI o prévio ato de registro da ação civil pública para fins de conferir publicidade à existência do litígio (art. 167, I, 21 da LRP), que já é de conhecimento da Serventia, inclusive. Em caso de discordância do proprietário do imóvel, caberá ao mesmo requerer a instauração do procedimento de suscitação de dúvida, hipótese em que a questão é submetida ao juiz corregedor permanente do serviço registral imobiliário.

 

        É o parecer,

        Sub censura.

Phelipe de Monclayr P. C. Salim