Dentre os custos decorrentes de uma compra e venda, temos aqueles relativos aos emolumentos devidos aos Serviços Notariais e de Registros, os quais vamos aqui colocar sob enfoque. O que são e como estimar o seu valor.
No início, muitos se perguntaram se os emolumentos eram tarifa, enquanto outros defendiam tratar-se de taxa. Quem deu a palavra final foi o Supremo Tribunal Federal, que depois de alguma discussão acabou firmando o entendimento de que os emolumentos devidos aos Serviços Notariais e de Registros possuem a natureza jurídico-tributária de taxa.
Em razão dessa natureza tributária, aos emolumentos devem ser aplicados os princípios do Direito Tributário, como o da legalidade, anterioridade, irretroatividade, isonomia e interpretação objetiva.
Quanto à competência para sobre eles legislar, sabemos caber ela aos Estados e ao Distrito Federal, os quais a exercem com liberdade para fixar os valores que julgarem convenientes. Por isso é que os custos com a lavratura e registro de uma escritura não são os mesmos em todo o país.
O fato gerador da obrigação jurídico-tributária de recolhimento dos emolumentos será o ato notarial ou registral, o qual reproduzirá no plano fático a hipótese de incidência tributária prevista na norma.
A base de cálculo do tributo será o valor declarado para o imóvel. Se referido valor estiver em flagrante dissonância com o valor de mercado, deverá o oficial registrador utilizar como base de cálculo o valor fixado por qualquer dos órgãos públicos com competência tributária, ou seja, utilizará o valor da avaliação fiscal.
Se também o valor da avaliação fiscal se mostrar insuficiente a expressar o valor de mercado, deverá o oficial registrador submeter o caso à apreciação do Juiz Diretor do Fórum, que decidirá o impasse e fixará o valor, após concluir o procedimento administrativo previsto no Provimento CGJ n. 019/2010.
Conhecida a base de cálculo, resta saber qual é a alíquota a pagar.
A Lei Federal n. 10.169/2000, ao regular o § 2º, do art. 236 da Constituição/88, estabeleceu em seu art. 2º, III, b, que os atos específicos de cada serviço serão classificados em atos relativos a situações jurídicas sem conteúdo financeiro e atos relativos a situações jurídicas com conteúdo financeiro. Para estes últimos, determinou a lei que os emolumentos fossem fixados pelas leis dos Estados e do Distrito Federal mediante a observância de faixas estabelecendo valores mínimos e máximos.
O valor declarado ou o valor da avaliação fiscal, ou o estabelecido pelo Juiz Diretor do Fórum, conforme for o caso, será enquadrado dentro de uma das faixas de valores previstas nas tabelas integrantes da lei do Regimento de Custas. A última atualização dessas tabelas foi procedida pelo Ato n. 2.891/12/2010 da CGJ-ES.
Assim, para saber quanto custará a lavratura de uma escritura é preciso examinar a Tabela 7, item IV, B, do Ato n. 2.891/12/2010 da CGJ-ES, e nela verificar em qual faixa de valor se enquadra o valor do imóvel. Essas faixas de valores são as seguintes:
B.1. ATÉ 2.500,00 58,53
B.2 de 2.500,01 até 5.000,00 84,14
B.3 de 5.000,01 até 10.000,00 139,01
B.4 de 10.000,01 até 15.000,00 212,18
B.5 de 15.000,01 até 20.000,00 285,34
B.6 de 20.000,01 até 25.000,00 358,50
B.7 de 25.000,01 até 30.000,00 431,67
B.8 de 30.000,01 até 35.000,00 504,83
B.9 de 35.000,01 até 40.000,00 578,00
B.10 de 40.000,01 até 45.000,00 651,16
B.11 de 45.000,01 até 50.000,00 724,32
B.12 de 50.000,01 até 55.000,00 797,49
B.13 de 55.000,01 até 60.000,00 870,65
B.14 de 60.000,01 até 65.000,00 943,82
B.15 de 65.000,01 até 70.000,00 1.016,98
B.16 de 70.000,01 até 75.000,00 1.090,15
B.17 de 75.000,01 até 80.000,00 1.163,31
B.18 de 80.000,01 até 85.000,00 1.236,47
B.19 de 85.000,01 até 90.000,00 1.309,64
B.20 de 90.000,01 até 95.000,00 1.382,80
B.21 de 95.000,01 até 100.000,00 1.455,97
B.22 de 100.000,01 até 105.000,00 1.529,13
B.23 de 105.000,01 até 110.000,00 1.602,29
B.24 de 110.000,01 até 115.000,00 1.675,4
B.25 de 115.000,01 até 120.000,00 1.748,62
B.26 de 120.000,01 até 125.000,00 1.821,79
B.27 de 125.000,01 até 130.000,00 1.894,95
B.28 de 130.000,01 até 140.000,00 2.004,70
B.29 de 140.000,01 até 150.000,00 2.151,03
B.30 de 150.000,01 até 160.000,00 2.297,35
B.31 de 160.000,01 até 170.000,00 2.443,68
B.32 de 170.000,01 até 180.000,00 2.590,01
B.33 de 180.000,01 até 200.000,00 2.809,50
B.34 ACIMA DE 200.000,01 3.102,16
Deve-se lembrar que além do valor dos emolumentos devidos pela lavratura da escritura, deverá ser recolhido o ITBI, que é devido ao Município à alíquota de 2% (dois por cento) sobre o valor da avaliação fiscal do imóvel. Para o caso de não constar na escritura que o comprovante do pagamento desse imposto foi apresentado ao tabelião de Notas, deverá o registrador necessariamente exigi-lo por ocasião do registro.
Além dos emolumentos relativos à lavratura da escritura pública e do ITBI, serão também devidos emolumentos em razão dos atos relativos ao registro da escritura. Para tanto, teremos que verificar em qual faixa de valor prevista na Tabela 11, item I, B, do Ato n. 2.891/12/2010, se enquadra o valor do imóvel:
B.1 até 1.000,00 38,41
B.2 de1.000,01 até 3.0000,00 47,56
B.3 de 3.000,01 até 5.000,00 65,85
B.4 de 5.000,01 até 10.000,00 97,86
B.5 de 10.000,01 até 15.000,00 143,58
B.6 de 15.000,01 até 20.000,00 189,31
B.7 de 20.000,01 até 25.000,00 235,04
B.8 de 25.000,01 até 30.000,00 280,77
B.9 de 30.000,01 até 35.000,00 326,49
B.10 de 35.000,01 até 40.000,00 372,22
B.11 de 40.000,01 até 45.000,00 417,95
B.12 de 45.000,01 até 50.000,00 463,68
B.13 de 50.000,01 até 55.000,00 509,41
B.14 de 55.000,01 até 60.000,00 555,13
B.15 de 60.000,01 até 65.000,00 600,86
B.16 de 65.000,01 até 70.000,00 646,59
B.17 de 70.000,01 até 75.000,00 692,32
B.18 de 75.000,01 até 80.000,00 738,04
B.19 de 80.000,01 até 85.000,00 783,77
B.20 de 85.000,01 até 90.000,00 829,50
B.21 de 90.000,01 até 95.000,00 875,23
B.22 de 95.000,01 até 100.000,00 920,95
B.23 de 100.000,01 até 105.000,00 966,68
B.24 de 105.000,01 até 110.000,00 1.012,41
B.25 de 110.000,01 até 115.000,00 1.058,14
B.26 de 115.000,01 até 120.000,00 1.103,86
B.27 de 120.000,01 até 125.000,00 1.149,59
B.28 de 125.000,01 até 13.000,00 1.195,32
B.29 de 130.000,01 até 140.000,00 1.263,91
B.30 de 140.000,01 até 150.000,00 1.355,37
B.31 de 150.000,01 até 160.000,00 1.446,82
B.32 de 160.000,01 até 170.000,00 1.538,28
B.33 de 170.000,01 até 180.000,00 1.629,73
B.34 de 180.000,01 até 200.000,00 1.766,91
B.35 ACIMA 200.000,01 1.949,82
Deverão ser recolhidas, ainda, as taxas de digitalização da escritura, no valor de R$ 3,80 (três reais e oitenta centavos) por cada folha de uma face; e a de processamento de dados, no valor de R$ 3,80 (três reais e oitenta centavos) por lançamento. Se o ato de registro da escritura importar na necessária abertura de matrícula, deverá ser recolhida uma taxa no valor de R$ 10,98 (dez reais e noventa e oito centavos).
É sempre bom lembrar que outros atos também poderão se fazer necessários para que a escritura possa ser levada à registro. Pode ser necessário, por exemplo, proceder averbações de atualização de estado civil de uma ou de ambas as partes, alteração de nome de logradouro, averbação de cancelamento de registro de gravames e outras mais situações. Esses atos também são tributados em emolumentos.
Conforme o Ato n. 2.892/12/2010 da CGJ-ES, a averbação classifica-se em averbação sem valor declarado e averbação com valor declarado. Na averbação sem valor declarado, o valor dos emolumentos é de R$ 29,24 (vinte e nove reais e vinte e quatro centavos); e na averbação com valor declarado, o valor dos emolumentos é de 50% (cinqüenta por cento) do valor dos emolumentos previstos no item I, B, da Tabela 11, limitados ao teto de R$ 1.949,82 (mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois centavos) por empreendimento.
Sobre os emolumentos devidos em razão dos atos lançados nos livros de notas e de registros será devido o valor adicional de 1/10 (um décimo), destinado ao custeio do FUNEPJ. Também incidirá a contribuição destinada ao FARPEN, prevista na Lei n. 6.670/01 e cobrada nos seguintes valores fixos: R$ 27,07 (vinte e sete reais e sete centavos) na lavratura da escritura com valor declarado e R$ 18,27 (dezoito reais e vinte e sete centavos) no seu registro, tudo conforme previsto no Ato n. 2.892/12/2010 da CGJ-ES.
EXEMPLO PRÁTICO: na compra e venda de um imóvel de R$ 100.000,00 (cem mil reais), formalizada por uma escritura de 04 (quatro) folhas de face, sem necessidade de abertura de matrícula ou de qualquer prévia averbação junto ao CRGI, podemos fazer a seguinte estimativa:
Pagamento para o Município:
ITBI para o Município (2%)..............R$ 2.000,00
Pagamento para o Cartório de Notas:
Escritura (Tab. 7, item IV, B.21).....R$ 1.455,97
FUNEPJ.............................................R$ 145,60
FARPEN............................................R$ 27,07
Pagamento para o CRGI:
Registro (Tab. 11, item I, B.22)........R$ 920,95
Digitalização (04 folhas de face)......R$ 15,20
Processamento de dados.................R$ 3,80
FUNEPJ...............................................R$ 94,00
FARPEN............................................. R$ 18,27
Demonstradas as obrigações decorrentes da lavratura e registro de uma escritura de compra e venda, perguntamos a quem incumbirá o pagamento dessas despesas? Ao comprador ou ao vendedor?
Na verdade, comprador e devedor poderão estabelecer de comum acordo a qual deles caberá pagar os emolumentos com a escritura e o registro, avença que poderá inclusive constar em disposição contratual preliminar.
Na verdade, comprador e devedor poderão estabelecer de comum acordo a qual deles caberá pagar os emolumentos com a escritura e o registro, avença que poderá inclusive constar em disposição contratual preliminar.
Porém, se o contrato não estabelecer qual das partes no negócio deverá suportar referidas despesas, a regra a aplicar é aquela do art. 490 do Novo Código Civil: “Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as de tradição”.
Saliento que essa regra não vale para estabelecer o sujeito passivo da obrigação jurídico-tributária perante os Serviços Notariais e de Registro, pois para eles quem deverá pagar será aquele que requereu o ato ou apresentou o título a registro.
Especificamente com relação aos Serviços de Registro de Imóveis, estabelece o art. 14, caput, da Lei Federal n. 6.015/73, o seguinte: “Art. 14. Pelos atos que praticarem, em decorrência desta Lei, os Oficiais de Registro terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos, pelo interessado que os requerer, no ato do requerimento ou no da apresentação do título.”
Além dos emolumentos devidos aos cartórios e do ITBI, outras obrigações acompanham a negociação de compra e venda.
Se o imóvel for aforado, teremos o laudêmio a recolher. A alíquota do laudêmio é de 2% (dois por cento) ou 5% (cinco por cento) sobre o valor da avaliação fiscal, dependendo de quem for o senhorio direito (Município ou União). Lembro que a enfiteuse não consta no rol dos direitos reais do Novo Código Civil, continuando o aforamento dos terrenos de marinha, contudo, regidos por leis especiais.
A negociação poderá também importar na obrigação de pagar o lucro imobiliário e terá reflexos na declaração de imposto de renda de comprador e vendedor. Aquele que comprar imóvel com recursos próprios deverá comprovar na sua declaração de I.R. ter caixa suficiente, caso contrário será tributado. Poderá eventualmente ser interpelado pela SRF para fins explicar a origem do dinheiro utilizado na compra.
Informo que os Serviços Notariais e de Registros emitirão em forma eletrônica a Declaração de Operação Imobiliária-DOI para a Secretaria da Receita Federal informando a operação e dados a ela relativos, inclusive numeração de CPF e/ou CNPJ das partes.
Diante de toda a complexidade de relações jurídicas que envolvem uma simples compra e venda, só podemos terminar este artigo concluindo que para uma negociação imobiliária ser feliz, por mais simples que ela possa parecer, é sempre indispensável planejamento e conhecimento, bem como é salutar saber estimar o valor das despesas com emolumentos e impostos.
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