quinta-feira, 10 de março de 2011

Das ações de obrigação de fazer em face dos oficiais de registro de imóveis


Da inexistência de relação obrigacional entre o oficial de registro de imóveis e o particular:

A relação entre o oficial registrador e o particular que pretende registrar um título é uma relação regida por normas de Direito Público e não de Direito Privado.

Contudo, não é raro os oficiais de registro de imóveis serem alvejados por ações de obrigação de fazer ajuizadas por aqueles que, pretendendo que seus títulos sejam levados a registro ou averbação, se deparam com exigências legais a cumprir e com as quais não concordam.

Postulam em juízo a condenação do oficial com base no disposto no art. 461 do CPC, que contém o seguinte teor:

Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.

Também não raras vezes, conseguem liminares determinando ao oficial que pratique o ato sob pena de elevadíssimas multas diárias, chegando os oficiais até mesmo a ter que suportar, ao final da ação, pesadas condenações em custas e honorários.

Entendo que referidas decisões são equivocadas, pois é certo que inexiste qualquer conflito de interesses entre o oficial e o particular, o que leva a questionar se em tais situações estão realmente presentes: a possibilidade jurídica e o interesse processual.

Preceitua a Carta Magna em seu art. 236 que os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado por delegação do poder público.

O oficial de registro de imóveis não tem [e nem poderia ter] qualquer interesse pessoal nos atos de registro que pratica. Tem apenas o poder/dever de examinar a documentação que lhe é apresentada, a partir de seu aspecto puramente formal, sempre de forma técnica, imparcial e zelando para que os atos praticados em sua serventia se operem em consonância com a lei.

Se o título apresentado atender aos requisitos legais, deverá o oficial proceder o registro ou averbação, conforme o caso, e se não atender, deverá o oficial registrador recusar proceder o registro ou averbação.

Verifica-se que o oficial registrador não tem obrigações, mas sim poderes/deveres.

O dever do oficial em recusar registrar ou averbar título que não atenda aos requisitos legais é colhido na Lei Federal n. 6.015/73, em leis esparsas e em normas das Corregedorias. No Espírito Santo, podemos citar os seguintes dispositivos do Código de Normas: arts. 1154 e 1121, bem como o art. 2º, do Ofício Circular n. 123/11, que contém o seguinte teor:

Art. 2º DETERMINAR aos(as) Senhores(as) Oficiais(alas) de Registro de Imóveis a rigorosa qualificação dos títulos que lhes são apresentados para registro e averbação, inclusive os decorrentes de atos judiciais, impedindo (art. 1.121 do Código de Normas) aqueles que não satisfaçam os requisitos exigidos por lei.

O dever é uma categoria formal, não se vincula a um determinado direito positivo. Obrigação é categoria material, jurídico-positiva, isto é, é definida em seus contornos pelo direito positivo. O dever comporta modais deônticos e sempre há dever jurídico quando a conduta é prescrita e de observância obrigatória.

Sempre que um pedido de registro e/ou averbação de um título é formalizado perante o oficial de registro, é referido título submetido ao exame qualificador. O resultado desse exame poderá ser positivo ou negativo, na primeira hipótese o registro ou averbação é levado a efeito, e na segunda hipótese é o título devolvido juntamente com uma nota na qual o oficial informa quais as razões que o impediram de proceder o ato e quais as providencias que deverá o interessado cumprir para fins de que o ato seja praticado.

Para o caso do interessado não se conformar com as exigências legais a cumprir informadas pelo oficial, ou as julgar de impossível satisfação, poderá requerer que seja o título encaminhado ao juiz competente, juntamente com a declaração de dúvida, na forma do art. 198 da LRP, para fins de que seja a questão pelo magistrado decidida.

O juiz, nesse caso, fará as vezes do registrador, pois deverá proceder a um verdadeiro segundo exame de qualificação do título. Trata-se de uma revisão administrativa do exame qualificador inicialmente procedido pelo oficial de registro, na qual o magistrado apreciará se as exigências formuladas pelo oficial são descabidas ou não, e proferirá ao final uma decisão de natureza administrativa.

Entendo que a previsão dessa revisão administrativa chamada suscitação de dúvida não afasta a possibilidade do interessado ingressar diretamente em juízo com ação, por força do princípio da inafastabilidade, muito embora eu particularmente entenda que não seria a opção mais vantajosa.

Contudo, para o caso de optar suplantar a esfera administrativa e exercer o direito de ação, jogando fora esse "cartucho" que estaria a sua disposição ao invés de usá-lo, deverá o interessado saber formular corretamente o pedido e identificar com precisão aquele que deverá figurar no pólo passivo.

Na maior parte das vezes o que pretende o interessado em um ato de registro é a constituição de uma situação jurídica que é de seu interesse, pois o ato de registro, se você bem analisar, objetiva a criação de um direito real, sua modificação ou extinção.

A prática do ato registral por parte do oficial de registro não é o fim colimado. O fim colimado, e isso é verdade, são os efeitos desse ato, efeitos esses constitutivos ou declaratórios, não se pode negar.

É possível admitir, em última análise, que a ação proposta em face do oficial objetive alcançar a um provimento de natureza mandamental.

Pontes de Miranda, mais claramente do que qualquer outro processualista, viu e proclamou que não há sentenças puras: "Não há nenhuma ação, nenhuma sentença, que seja pura. Nenhuma é somente declarativa. Nenhuma é somente constitutiva. Nenhuma é somente mandamental. Nenhuma é somente executiva (Comentários, Forense, 1974, p. 222).

Logo, inexistindo litígio e relação obrigacional entre o oficial e o particular, mas sim uma relação regida por normas de Direito Público, e desejando o particular, a bem da verdade e na maioria das vezes, a constituição de uma situação jurídica que lhe é interessante, descabida se torna a propositura de ação de obrigação.

Assim, se o particular pretender o cancelamento de um registro em razão de sua nulidade, deverá propor ação declaratória de nulidade de registro. O cancelamento será uma situação decorrente da expedição de mandado de cancelamento, mas o provimento jurisdicional alcançado foi mesmo uma declaração. 

Já se o que se pretende é anular um registro, o provimento será de natureza constitutivo-negativa, semelhante ao provimento que anula um casamento, por exemplo. Alguém propõe ação de anulação de casamento contra o oficial do  Registro Civil para fins de cancelar o registro matrimonial? Claro que não.

Por que alguém proporia então uma ação de obrigação de fazer contra o oficial de registro de imóveis para fins de proceder um registro, cancelar um registro ou retificá-lo?

Vamos imaginar o exemplo de alguém que queira inserir em um registro medidas perimetrais, confrontações e área, e para tanto apresenta um memorial descritivo com ART e uma certidão de confrontações emitida pelo Município. O oficial devolve esses documentos sem praticar a averbação pretendida e formula como exigência a necessidade da parte observar o procedimento estabelecido para a retificação de registro (art. 212 e seguintes da LRP).

A parte, inconformada com a exigência, propõe em juízo contra o oficial uma ação de obrigação de fazer, nela postulando que o juiz condene o oficial a proceder a averbação da referida documentação e, assim, promova a inserção de medidas perimetrais, confrontações e área no registro omisso.

E a propositura de ação é perfeitamente possível, não sendo obrigatório seguir-se o rito da retificação administrativa prevista nos arts. 212, 213 e seguintes da LRP, pois assim lhe faculta o art. 216 da mesma lei, in verbis:

Art. 216 - O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.

Assim, o que quer o particular é a constituição ou desconstituição de uma situação jurídica junto ao registro imobiliário. A ação a ser proposta deve ser a de retificação de registro e a parte legítima para figurar no pólo passivo será aquela que terá a sua esfera jurídica diretamente atingida, no caso o(s) confrontante(s).


Inexistindo conflito de interesses com aqueles que em tese serão atingidos, não haverá que se falar em ação, processo propriamente dito, e o caso será o de procedimento comum de jurisdição voluntária.

Logo, as ações de obrigação de fazer propostas em face dos oficiais são na verdade ações visando alcançar provimentos jurisdicionais declarativos ou constitutivos, a depender do seu objeto. Esses provimentos serão dotados de um conteúdo mandamental, inexistindo, no plano material, qualquer obrigação de fazer ou de não fazer entre o oficial e o particular.

Do aproveitamento dos atos processuais praticados e da questão da ilegitimidade do oficial registrador nos casos em que os efeitos do ato atingirão a esfera jurídica de terceiros:

Formulando o particular pedido condenatório, mas objetivando alcançar um provimento jurisdicional de natureza constitutivo-positiva ou constitutivo-negativa, ou declarativa, pode o magistrado aproveitar os atos processuais já praticados, salvando assim a ação proposta.

Assim, no exemplo anteriormente citado, em que o particular pretende a retificação de um registro omisso com relação às especificações do imóvel, não precisa necessariamente o magistrado, ao receber a petição inicial, indeferi-la de plano. Pode o juiz determinar ao autor que a emende.

Contudo, será necessário que os confrontantes do imóvel, e não o oficial, figurem no pólo passivo da ação, pois é sobre as esferas jurídicas daqueles, e não deste, que refletirá a situação jurídica que o autor almeja constituir.

Extrai-se do art. 213 da LRP que os diretamente interessados em opor eventual resistência à retificação são os proprietários dos imóveis contíguos ou seus ocupantes, in verbis

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: [...]II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. [...]§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil,será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

Assim como na hipótese de retificação administrativa, os eventuais interessados em opor resistência à retificação continuam sendo os mesmos, ou seja, os confrontantes, o que os legitima a compor o pólo passivo, e não o oficial, que nenhum interesse pessoal tem a defender.


Da impossibilidade de conversão de ação de obrigação de fazer em procedimento administrativo de Dúvida inversa:

Existe decisão do Tribunal de Minas Gerais em que uma ação de obrigação de fazer proposta em face de oficial de registro foi por aquele Egrégio Sodalício recebida como se Dúvida inversa fosse, valendo aqui transcrever a ementa do mencionado precedente:

REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA INVERSA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CABIMENTO. A propositura de ação de obrigação de fazer com característica de dúvida inversa não configura a impossibilidade jurídica do pedido por inadequação da via eleita porquanto, além de admitir o procedimento previsto o art. 198 da LRP, não vejo óbice na utilização de outros meios ou ações judiciais, tal como a dúvida inversa, para dirimirem conflitos existentes na seara do direito registral. Recurso a que se dá provimento. (TJMG; APCV 1.0024.08.957573-2/0011; Belo Horizonte; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Dídimo inocêncio de Paula; Julg. 29/05/2008; DJEMG 03/07/2008)

Muito embora parte da jurisprudência admita a figura da Dúvida inversa, compartilho do entendimento em sentido contrário, apoiado no fato de que a Dúvida inversa carece de previsão legal e não pode coexistir no sistema.

Tenho visto alguns precedentes do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo admitindo a figura da Dúvida inversa, por vezes com base no princípio da inafastabilidade de apreciação de lesão ou ameaça de lesão, com o que não concordo.

A apreciação de lesão ou ameaça de lesão é exercida pelo Poder Judiciário, mas é condicionada a ação, e isso em respeito ao princípio da inércia da jurisdição. Assim, para prolatar um provimento jurisdicional deve o juiz ser provocado por ação.

Não representando o ato de requerer ou de levantar Dúvida, ou mesmo o de propor Dúvida inversa, exercício do direito de ação, para a Dúvida não poderia ser invocado o princípio da inafastabilidade.

A Dúvida é um procedimento de natureza administrativa que não objetiva a um provimento jurisdicional, mas sim a um provimento de natureza igualmente administrativa. Embora a decisão administrativa a ser proferida seja chamada pela LRP de sentença, e referida decisão seja proferida por um magistrado togado, não perde ela a sua natureza.

Ao conhecer e julgar uma Dúvida, o juiz de direito exerce uma atividade administrativa, consistente em um segundo exame de qualificação registral. Trata-se apenas de uma "revisão" administrativa.

Logo, não se poderia aplicar fungibilidade entre um ato representativo do exercício do direito de ação, para transformar esse ato em mero requerimento de revisão administrativa.

Nessa linha, não pode o juiz transformar ação de cunho condenatório, por mais que absurda possa ela parecer, em pedido administrativo de suscitação de Dúvida inversa.

O exercício do direito de ação, uma garantia fundamental do cidadão, é sempre exercido conta o Estado-juiz e em face do réu. A ação é dirigida ao Poder Jurisdicional, o qual poderá ao final proferir uma decisão com o atributo da definitividade.

Já a Dúvida é dirigida a órgão do Poder Judiciário, o juiz de direito, que encontrar-se investido na atribuição de atividade administrativa correcional, sendo que a decisão por ele ao final prolatada não fará coisa julgada material e poderá ser desconstituída em sede de ação.

Assim, entendo que a fungibilidade, como acontece nas ações possessórias, pode ser aplicada apenas entre ações ou entre pedidos de natureza administrativa, jamais entre uns e outros, razão pela qual discordo do entendimento sufragado no acórdão do Tribunal Mineiro.

Da questão da prenotação na conversão de obrigação de fazer em suscitação de Dúvida inversa:

Uma questão a ser enfrentada no caso de conversão de ação de obrigação de fazer em procedimento administrativo de Dúvida inversa seria a da ausência de prenotação, o que constitui matéria prejudicial na Dúvida.

Leciona o Ilustre Walter Ceneviva em sua obra "Lei dos Registros Públicos Comentada, 19a edição, Ed. Saraiva, São Paulo,2009, páginas 456/457" que com o advento da Lei n. 6.015/73 não mais poderia subsistir a figura da Dúvida inversa, chamando a atenção para a questão da prenotação, que na Dúvida inversa simplesmente inexiste, e cita a decisão proferida pelo Excelso Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE 77.966-MG, no qual foi consignado que após o advento da atual LRP a Dúvida Inversa se tornou inviável, in verbis:

Dúvida é do oficial. A jurisprudência hesitou, no passado, ora admitindo, ora recusando, a chamada dúvida inversa, declarada pela parte ao juiz, com afirmativa de exigência descabida do serventuário. Não se viabiliza na LRP a dúvida inversa. A parte pode dirigir-se ao juiz, na forma da legislação estadual, queixando-se de recusa do oficial de, no prazo, proceder a certo registro ou declarar dúvida. Não pode substituir-se ao serventuário na própria declaração, como, aliás, resulta de outros textos legais que a ela se referem. Demais disso, o requerente da dúvida inversa não tem a garantia da prenotação. No Estado de São Paulo, a Corregedoria-Geral da Justiça chegou a impor aos serventuários o dever de prenotarem o título em casos de dúvida inversa. Era imposição sem nenhum apoio legal. As normas corregedoras devem completar e esclarecer as finalidades da lei, assim contribuindo para sua melhor aplicação. O título deve ser apresentado ao Cartório, onde será prenotado, para obediência de ordem de apresentação (art. 182). Na dúvida inversa nem há apresentação ao oficial nem a ordem rigorosa do ingresso do título é assegurada (art. 191). É superior em hierarquia e na doutrina a orientação do STF, proclamada no RE 77.966-MG, em acórdão lapidar, da lavra do eminente Min. Aldir Passarinho, cuja ementa é bem clara a respeito, quando anota: "de observar que tendo sido a formulação da dúvida anterior à LRP, a jurisprudência era vacilante quanto a admiti-las ou não sob a forma da chamada dúvida inversa, e que era aquela dirigida diretamente pela parte ao juiz, ao invés de o ser pelo oficial de registro. Após a LRP a dúvida inversa tornou-se realmente inviável.

E adiante, na mesma obra anteriormente citada, complementa o Ilustre professor que a orientação do E. STF vem sendo adotada pelas Corregedorias dos Tribunais, in verbis:

Coube ao Juiz Ricardo Henry Marques Dip, enquanto titular da 1a Vara de Registros Públicos, na Comarca de São Paulo, reformular, a partir de 1988, a orientação anterior. Em análise erudita das alternativas, terminou excluindo a possibilidade da dúvida inversa, adotando, como um de seus argumentos, a manifestação do Min. Aldir Passarinho, o qual, por sua vez, fazia referência à primeira edição deste livro, que sempre sustentou a inviabilidade da dúvida inversa. A mesma orientação correta passou a predominar em outros Estados. No Rio de Janeiro coube ao juiz Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento, um especialista do tema, proferir cuidadosa sentença, em janeiro de 1987, negando a viabilidade da dúvida inversa, a qual foi confirmada pelo TJRJ. No mesmo sentido a jurisprudência gaúcha. A LNR veda, implicitamente, a dúvida inversa. Admite o encaminhamento ao juiz, pelo delegado, da que seja levantada pelo interessado, conforme discutido no parágrafo precedente. Omitida a remessa, o interessado poderá representar ao magistrado, apontando descumprimento do dever funcional do serventuário. A dúvida tanto pode ser declarada pelo delegado quanto pelo substituto por ele designado, cuja indicação tenha sido comunicada ao juiz competente, ante o disposto no art. 20, par. 5o, da LNR. Ficou, assim, superada a jurisprudência paulista, que admitia suscitação apenas pelo titular do cartório.

Cumpre assinalar, que mesmo para a jurisprudência paulista, que por sua vez admite a Dúvida inversamente provocada, requisitos devem ser observados, mormente a necessidade de prenotação do título. Vale reproduzir aqui trechos de um precedente do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo nesse sentido:

REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA REGISTRAL INVERSAMENTE SUSCITADA. RECUSA DO REGISTRO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PRENOTAÇÃO DO TÍTULO QUE TORNA PREJUDICADA A DÚVIDA. SUBITEM 30.1 DO CAPÍTULO XX DAS NSCGJ. RECURSO NÃO CONHECIDO. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis, inversamente suscitada por Metállica Industrial S.A., referente ao ingresso no fólio predial de "Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano", concernente ao imóvel objeto da matrícula n. 36, do Registro de Imóveis de Poá, recusado pelo Oficial Registrador. Após regular processamento do feito, com manifestação do Oficial e pronunciamento do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente (equivocadamente constou improcedente) para o fim de manter a recusa do Oficial em registrar o título, devido à necessidade (a) de apresentação de documento comprobatório da autorização municipal do desmembramento realizado no imóvel, (b) de prova da representação legal da empresa vendedora pela pessoa que firmou o contrato, (c) de exibição de guia de recolhimento do ITBI, (d) de apresentação de CND`s do INSS e (e) de retificação do instrumento particular de compra e venda, a fim de que seja esclarecida a natureza do negócio jurídico celebrado (compra e venda ou compromisso de compra e venda) - fls. 72 a 75). [...] Com efeito, nos termos do subitem 30.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, a prenotação do título apresentado pelo interessado é indispensável, mesmo na hipótese de dúvida inversamente suscitada. Não foi o que se deu, no caso, conforme se verifica dos autos, valendo ressaltar que, quando da apresentação da petição de dúvida pela Recorrente (fls. 03), o prazo da prenotação anterior já havia se esgotado (fls. 40). Observe-se que a realização de regular prenotação é requisito essencial para o conhecimento do recurso interposto no processo de dúvida, cuja omissão não pode ser suprida no desenrolar do procedimento, mormente em instância recursal. Assim, de fato, tem entendido este Conselho Superior da Magistratura, conforme Apelações Cíveis ns. 43.728-0/7 e 824-6/2. Daí por que a dúvida ora em exame deve ser considerada prejudicada, circunstância que leva ao não conhecimento do recurso interposto. [...]

No mesmo sentido, podemos citar decisão proferida pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo na Apelação Cível n. 1.203-6/6 da Comarca de Bauru, in verbis:

REGISTRO DE IMÓVEIS - RECURSO ENCAMINHADO PARA APRECIAÇÃO DESTE CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA POR SE ALMEJAR DE ATO DE REGISTRO - FEITO QUE SE CARACTERIZA COMO DÚVIDA INVERSA - FALTA DE TÍTULOORIGINAL E DE PRENOTAÇÃO EM VIGOR - Cuida-se de recurso interposto por Gentil Saito Galdino e sua mulher Aparecida de Fátima Magion Galdino contra decisão que considerou correta a negativa do 2o Oficial de Registro de Imóveis de Bauru com referência ao ingresso de escritura de venda e compra concernente ao lote H, da quadra 39-A, do loteamento "Parque Nova da Vila Industrial", alvo da transcrição n. 19.536, por se reputar necessária a prévia retificação de seu conteúdo. Conforme decidido, "as medidas e confrontações constantes da certidão juntada ainda não fazem referência aos lotes objeto da desapropriação posterior ao loteamento inscrito na Prefeitura. Assim, o lote H, objeto da alienação que ora se pretende registrar não está devidamente delimitado, tornando impossível o ato registrário". Entendeu-se que o "procedimento administrativo ou judicial de retificação é necessário para que se proceda à descrição da área do imóvel remanescente" (fls. 55). [...] Verifica-se que, nestes autos, inaugurados por requerimento dos ora apelantes, com feição de suscitação inversa de dúvida, a ausência de requisitos essenciais se erige em matéria prejudicial ao conhecimento do recurso interposto. [...] Ademais, falta a indispensável prenotação (valendo lembrar que o prazo de trinta dias daquela que ensejou a nota de devolução copiada a fls. 12 expirou cerca de um ano antes de formulado o pedido inicial). Acerca de hipóteses quejandas, este Conselho tem posição firmada, da qual é representativo o V. Acórdão proferido na Apelação Cível n. 43.728-0/7, da Comarca de Batatais, publicado no D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, de 13 de outubro de 1998, página 04, e relatado pelo eminente Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição. Eis sua ementa: "REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida inversamente suscitada - Falta do título original e de prenotação - inadmissibilidade - Prejudicialidade - Recurso não conhecido". [...] Prossegue-se: "Ao ser suscitada a dúvida, a requerimento do interessado, o título recusado deve ser prenotado para que esteja assegurado o direito de prioridade do apresentante. Se fosse admitido cumprir exigência durante o procedimento, estaria aberto caminho para uma injusta prorrogação do prazo da prenotação que, muita vez, viria em prejuízo dos eventuais detentores de títulos contraditórios". [...] A ausência dos requisitos supra mencionados prejudica a dúvida e, ipso facto, fulmina o recurso interposto, inviabilizando seu conhecimento. [...] Outrossim, a presente dúvida inversa deveria ser instruída com a prenotação do título válida, o que não ocorreu, já que pelo que se conclui dos documentos juntados aos autos, quando da suscitação da presente dúvida pelos recorrentes, a prenotação efetivada havia caducado. Assim, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso. 2. Recurso não conhecido - Dúvida inversa julgada, por equívoco, improcedente - Registro de escritura de venda e compra de imóvel - Necessidade de apresentação do título original e de prenotação - Matéria, porque prejudicial, impede o conhecimento do recurso. Barreto Fonseca, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.

Suscitada a Dúvida, os efeitos da prenotação perdurarão até final julgamento, impedindo que eventuais títulos contraditórios apresentados ao oficial venham a ser regitrados ou averbados na matrícula do imóvel.

Se a Dúvida for julgada procedente a prenotação será cancelada, se for julgada improcedente o registro será efetivado e seus efeitos retroagirão à data da prenotação. Verifica-se que a prenotação é fundamental.

A falta de prenotação, na Dúvida inversa, acarreta situação de insegurança jurídica, pois é possível que na tramitação da Dúvida inversa venham a ser apresentados e registrados e/ou averbados títulos contraditórios sobre o mesmo imóvel. E mesmo que isso não ocorra, não há como retroagir os efeitos do registro à data da prenotação no caso da Dúvida ser julgada improcedente, e isso porque simplesmente não existe uma prenotação em vigor.

Cumpre informar que nem mesmo poderia o oficial registrador no Espírito Santo, ao ser intimado para impugnar Dúvida inversa, prenotar por sua própria conta e risco o título junto ao Protocolo, pois não existe previsão legal para tanto, e nem previsão para tal junto ao Código de Normas.

Muitas vezes o oficial é intimado para impugnar a Dúvida inversa apenas dela recebendo cópia. O ideal seria que o magistrado, para o caso de aceitar receber uma Dúvida inversa, determinasse a remessa dos autos ao oficial para fins de prenotar o título e impugnar a Dúvida inversamente provocada. Mas também não existe nem mesmo essa previsão no Código de Normas da CGJ-ES.


Da impropriedade do reconhecimento de carência de ação por inadequação fundada na previsão de procedimento administrativo:

Existem julgados entendendo que em razão da previsão do procedimento previsto no art. 198 da LRP, incorre a parte em carência de ação quando propõe ação de obrigação de fazer em face de oficial que nega ato de registro ou averbação. Um exemplo é o  precedente do TJ/MG abaixo transcrito:

EMENTA: AÇÃO ORDINÁRIA - CUMPRIMENTO DE MANDADO JUDICIAL - TITULAR DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - POSSÍVEL SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - PROCEDIMENTO ESPECIAL PREVISTO EM LEI - INICIAL INDEFERIDA - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO PELO MEIO PROCESSUAL UTILIZADO - MANUTENÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL N. 1.0024.07.503479-3/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): EDILSON ANTÔNIO PEREIRA E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): OFICIAL 3o SERVIÇO REGISTRO IMÓVEIS BELO HORIZONTE - RELATOR: EXMO. SR. DES. SILAS VIEIRA. ACÓRDÃO. Vistos etc., acorda, em Turma, a 8a CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de voto, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. (Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais - Apelação Cível n. 1.0024.07.503479-3/001)

O Relator do acórdão acima, Des. Silas Vieira, assim fundamentou em seu voto, in verbis:

O SR. DES. SILAS VIEIRA - VOTO - Trata-se de apelação buscando a reforma da r. sentença de fls. 70/71, proferida nos autos de AÇÃO ORDINÁRIA que EDILSON ANTÔNIO PEREIRA E OUTRO ajuizou para instar o Sr. OFICIAL DO 3o SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE BELO HORIZONTE, a cumprir um mandado judicial expedido numa outra ação de adjudicação compulsória em que os aqui autores, saíram-se vencedores. A MM. Juíza aquo indeferiu a inicial, ao fundamento da impossibilidade jurídica do pedido, pelo fato de os autores, terem elegido a via inadequada na busca da sua pretensão, na medida em que, se ficaram inconformados com as exigências formuladas pelo Sr. Oficial do Registro, para cuprir o mandado judicial, deveriam ingressar com a "Suscitação de Dúvida", prevista no art. 198 da Lei n. 6.015/73. Com efeito, a Lei n. 6.015/73 - que dispõe sobre os Registros Públicos - faz algumas exigências peculiares, inclusive com a definição do procedimento próprio, quando o interessado no registro não se conforma com as exigências feitas pelo Oficial do Cartório de Registro. Estas exigências e o procedimento a ser cumprido estão expressos nos arts. 198 e incisos daquela Lei, com a redação alterada pela Lei n. 6.216/75: [...] Diante disso, não poderia decidir de outra forma a douta sentenciante quando indeferiu a inicial, ante a impossibilidade jurídica do pedido pelo meio processual utilizado, uma vez existir, no ordenamento pátrio, procedimento próprio e específico para a satisfação da pretensão do autor, não podendo fazê-lo através de simples ação ordinária, sem obediências aos trâmites exigidos pela Lei n. 6.015/73. A propósito: "A impossibilidade jurídica do pedido pelo meio processual utilizado é preliminar cujo exame antecede ao da de ilegitimidade passiva ad causam, dado o caráter absoluto daquela em face do relativo desta (STF - Pleno RTJ 135/70). Aliás, vê-se que este Tribunal, no próprio procedimento de suscitação de dúvida, exige o cumprimento integral daquele dispositivo sob pena de nulidade, como se infere do julgado desse Tribunal, abaixo transcrito, pelo que se mostra correto o indeferimento da inicial, ante ao fato de existir previsão legal para o pedido, de forma diversa daquela postulada pelo autor. [...] Devo assinalar ainda que, este Tribunal, admite a suscitação inversa de dúvida, em casos excepcionais, como na hipótese em que o Oficial de Registro se recusa a fazê-la, evitando que sua desídia implique em lesão à parte suscitante (Apelação Cível n. 1.0148.06.040173-1/001). Diante de tais expendimentos, nego provimento ao recurso.

Pela mesma razão acolhida no v. aresto acima, vem parte da jurisprudência afastando o uso do mandado de segurança em face de ato do oficial que recusa registro ou averbação, senão vejamos alguns precedentes nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. REGISTRO DA PENHORA DE BENS POR MEIO DA AÇÃO MANDAMENTAL. CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. I - É incompatível mandado de segurança que indica como impetrado uma autoridade e se insurge contra ato praticado por outra pessoa, fazendo-se emergir a ausência de interesse processual. II - Mostra-se desnecessária a impetração do mandamus quando se tratar de ato praticado pelo oficial do cartório, eis que as providências cabíveis estão elencadas no art. 198 da Lei n. 6.015/73. Apelo conhecido e desprovido (TJGO; AC-MS 134050-4/189; Goiânia; Rel. Walter Carlos Lemes; DJGO 05/03/2009; Pág. 248)

APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPETRAÇÃO CONTRA AT DO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS QUE SE RECUSOU A RETIFICAR O REGISTRO DO IMÓVEL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE RECURSAL REJEITADA. 1. Tem legitimidade recursal o oficial do cartório de registro de imóveis que figura como autoridade coatora no mandado de segurança. 2. A decisão administrativa do oficial do cartório de registro de imóveis é sujeita ao recurso de suscitação de dúvida, cuja decisão desafia recurso, na forma dos artigos 198 e 202 da Lei de Registros públicos. 3. Ademais, a hipótese sub judice não se enquadra naquelas tuteláveis através da via estreita do mandamus, mormente quanto à insuficiência de provas do direito líquido e certo do autor, inexistindo ainda flagrante ilegalidade no ato. 4. Sentença reformada para extinguir o feito nos termos do art. 267, VI, do CPC. Recurso conhecido e provido (TJES; REO 21060124126; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Ronaldo Gonçalves de Souza; julg. 02/12/2008; DJES 13/01/2009; Pág. 151)

DIREITO CIVIL. REEXAME NECESSÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. REGISTRO DE TÍTULO AQUISITIVO DE IMÓVEL. ABERTURA E TRANSFERÊNCIA DE MATRÍCULA. CARÊNCIA DE AÇÃO. OMISSÃO QUANTO À PRÉVIA SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 198 DA LEI N. 6.015/73. SENTENÇA RETIFICADA. O remédio constitucional pressupõe a existência de lesão ou ameaça de lesão a direito líquido e certo. Erros e omissões existentes na matrícula dos imóveis devem ser esclarecidos, previamente, por meio do procedimento da suscitação de dúvida, previsto no art. 198 da Lei n. 6.015/73 (TJMT; RN 26058/2008; Querência; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Márcio Vidal; Julg. 27/04/2009; DJMT 14/05/2009; Pág. 22)

PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. EXIGÊNCIA FEITA POR OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. DECLARAÇÃO DE DÚVIDA. ART. 198 DA LEI DOS REGISTROS PÚBLICOS. MANDADO DE SEGURANÇA. NÃO CABIMENTO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. O mandado de segurança não é o meio adequado para se discutir exigência feita por oficial do registro de imóveis, como condição para o registro do título, devendo a questão ser dirimida através de declaração de dúvida, conforme previsão contida no art. 198 da Lei dos registros públicos. Aplicação do art. 5o, II, da Lei n. 1.533/1951. (TJMG; RN 1.0287.08.040490-1/0011; Guaxupé; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Maurício Barros; Julg. 02/06/2009; DJEMG 26/06/2009)

Particularmente, entendo que em razão da suscitação de dúvida possuir a natureza de recurso administrativo, sendo o efeito suspensivo exatamente aquele proporcionado pela prenotação do título, que perdurará até decisão final, inviável se torna o mandado de segurança, na forma do art. 5º, da Lei n. 12.016/09, in verbis:

Art. 5º. Não se concederá mandado de segurança quando se tratar:
I - De ato do qual caiba recurso administrativo com efeito suspensivo, independentemente de caução.

Entendo que o impedimento atinge apenas o mandamus, não se estendendo à ação de rito ordinário que objetive a constituição de um ato de registro ou averbação, pois pelo princípio da inafastabilidade de apreciação pelo Poder Judiciário, dispensável se faz lançar mão da Suscitação de Dúvida, podendo a parte recorrer diretamente ao direito de ação.

Como já dito anteriormente, não incorrerá a parte em carência de ação por inadequação do procedimento, pois a inadequação de procedimento verifica-se quando existentes ritos processuais, o autor escolhe aquele que é inadequado ao pedido. O art. 198 da LRP não nos traz um rito processual, mas sim um procedimento meramente administrativo. 

É o parecer, sub censura.

DR. PHELIPE DE MONCLAYR POLETE CALAZANS SALIM

5 comentários:

  1. De que forma o Titular do Registro de Imoveis prenota a Dúvida no registro do ato do solicitante!
    Pode ele de alguma forma, fazer o registro e como forma de Dúvida não assinar com Letra Cursiva (sua assinatura) e apenas Com Letra de Forma. Com isso estaria Fazendo o Registro más suscitando a Dúvida do que se passa? É que no meu caso o Titular em um registro de compra e venda assinou com letra de Forma bem como no registro de uma Hipoteca, ao Transitar em Julgado o processo onde sagramo-nos vencedores contar a CEF... no Distrato que a CEF fez com o terceiro de boa fé e no cancelamento da Hipoteca, assinou Cursivamente (seu sinal). matrícula 43.975 - 6º Registro de Imóveis de Curitiba (Marcelo A. Dely)

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  2. Bom dia, estou querendo registrar uma escritura de compra e venda do ano de 1988, e uma escritura de doação, do ano de 1997. Não tenho cópias das guias dos ITBIs. Fui nos cartórios e me informaram que foram incinerados, então fui no estado e me deram um documento dizendo que não tem mais as guias devido ao tempo não é possível emitir segunda via de pagamento. O 1º RGI-RJ não aceita esse documento e exige as cópias das guias. Nas escrituras estão citadas as guias, e valores pagos. Pergunto: os cartórios não tem fé pública?. Recebi informação que existe uma desavença entre o TJ e os registros por valores não repassados, por isso existe o bloqueio para os registros, isso é verdade? Será que estamos sendo prejudicados, não só eu, mas diversas pessoas, por causa de picuinhas, não posso acreditar nisso, que o povo possa estar sendo prejudicado por interesses de terceiros. O que devo fazer para registra-los? Afinal não estou fazendo nada contra a lei, muito pelo contrário, estou querendo legaliza-los, e estou sendo impedido, a quem recorrer?

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  4. Prezado colega,

    Dentro do seu conhecimento, é cabível mandado de segurança contra ato do oficial de cartório de registro de imoveis que extrapola prazo legal de registro previsto no DL 167/67? O referido decreto diz que a cédula de credito rural deve ser registrada na matricula do imóvel dado em garantia hipotecaria em 3 dias uteis. O oficial marcou na prenotação 40 dias. Gostaria de sua opinião neste particular.
    Obrigado!

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  5. Bom dia. Na sua opinião o cartório de registro de imóveis é parte legítima para responder açào de nulidade de registro, quando é feito sem o consentimento de uma das partes do negócio jurídico?

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