A Suscitação de Dúvida em face dos Títulos Judiciais

Um tema corrente na prática registral é o da Dúvida ex officio dos mandados judiciais que determinam a prática de atos registrais como o registro de penhoras, arrestos e sequestros, transferência de domínio e outros, toda vez em que tais atos importarem em violação aos princípios registrais.

Não é raro o registrador se deparar com ordens judiciais impossíveis de cumprimento, por exemplo: ordem de penhora de imóvel que não existe junto ao RGI; transferência de domínio daquele que não é dono; registro de sentença de usucapião de unidade autônoma de condomínio horizontal que não existe; usucapião de loteamento que não foi aprovado; transposição de registro lançado em Títulos e Documentos para o Registro de Imóveis; determinação de averbação de ato sujeito a registro; registro de cessão de direitos hereditários em Registro de Imóveis; determinação de registro de direito de ocupação no Registro de Imóveis; abertura de matrícula com base em título que não especifica a área, medidas e confrontações do imóvel; usucapião de terreno de marinha; e por aí vai.

Em tais situações, o registrador deve prenotar o mandado, colocá-lo em exigência e oficiar o juízo que determinou a ordem. O juízo provavelmente intimará a parte para cumprir as exigências apontadas pelo registrador.
 
Mas e se as exigências cartoriais não forem cumpridas e a ordem contida no mandado for reiterada? O que deve o registrador fazer? A resposta é simples: deve o registrador submeter a questão ao conhecimento de seu juízo corregedor permanente ex officio. Isso mesmo! deve levantar Dúvida independentemente de requerimento.

Entendo que tanto os títulos judiciais (assim entendidos os mandados de penhora, cartas de adjudicação e arrematação, cartas de sentença, formais de partilha et coetera), como aqueles produzidos pelas partes em forma pública ou particular, quando apresentados a registro ou averbação, encontram-se sujeitos, indiscriminadamente, ao chamado exame de qualificação, devendo o Serviço Registral Imobiliário, em defesa da integridade e segurança jurídica, verificar acerca da registrabilidade do título no que pertine ao seu aspecto formal. Perfilhando desse meu entendimento, são inúmeros os precedentes:

 REGISTRO DE IMÓVEIS. TÍTULO JUDICIAL TAMBÉM SE SUBMETE À QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA. A DECRETAÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO SÓ DÁ POR INEFICAZ A ALIENAÇÃO DO BEM EM RELAÇÃO AO EXEQUENTE, SEM A PRODUÇÃO DE EFEITOS “ERGA OMNES”. OBEDIÊNCIA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRÁRIA. RECURSO PROVIDO, PARA QUE A DÚVIDA SEJA JULGADA IMPROCEDENTE. (Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, D.O. 28.11.2007)

REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA INVERSAMENTE SUSCITADA. TÍTULO JUDICIAL TAMBÉM SE SUBMETE À QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA. INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE, ANTE A CITAÇÃO, NA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, DOS HERDEIROS DO CO-PROPRIETÁRIO FALECIDO, BEM COMO DOS DEMAIS TITULARES DOMINIAIS TABULARES E SEUS CÔNJUGES. ADEMAIS, DECISÃO PROLATADA NA ESFERA JURISDICIONAL JÁ ANALISOU ESPECIFICA E EXATAMENTE TAL QUESTÃO, DANDO-A POR SUPERADA. AVERBAÇÃO RELATIVA AOS CÔN ADMISSÍVEL O INGRESSO AO FÓLIO DA CARTA DE SENTENÇA. (CSM/SP, D.O. 07.03.2008)

REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA INVERSAMENTE SUSCITADA. TÍTULO JUDICIAL TAMBÉM SE SUBMETE À QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA LEVADO A REGISTRO. POSTERIOR PROMESSA DE CESSÃO REALIZADA POR UMA DAS DUAS COMPROMISSÁRIAS-COMPRADORAS, EM PROL DA OUTRA, MEDIANTE ACORDO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. ADMISSÍVEL O INGRESSO AO FÓLIO DA CARTA DE SENTENÇA DELE DECORRENTE. (CSM/SP, Gilberto Passos de Freitas, Corregedor Geral da Justiça e Relator)

REGISTRO DE IMÓVEIS. TÍTULO JUDICIAL TAMBÉM SE SUBMETE À QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA. CERTIDÃO DE PENHORA. INVIABILIDADE DO REGISTRO, POR FORÇA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. NECESSIDADE DE PRÉVIO ACESSO AO FÓLIO DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA CELEBRADO PELO EXECUTADO, QUE, PARA TANTO, DEVE SER EXIBIDO EM SUA VIA ORIGINAL. DÚVIDA PROCEDENTE. (CSM/SP, D.O. 29.01.2008)

REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA PROCEDENTE. MANDADO DE PENHORA DE ÁREA REMANESCENTE DE IMÓVEL OBJETO DE TRANSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA. TÍTULO JUDICIAL QUE NÃO É IMUNE À QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA. IMÓVEL PRIMITIVO QUE SOFREU VÁRIOS DESTAQUES (PARTE EXPROPRIADA, PARTE VENDIDA, PARTE DOADA), DESFIGURANDO-O. NECESSIDADE DA PRÉVIA APURAÇÃO DO REMANESCENTE PARA O INGRESSO DO TÍTULO JUDICIAL NO FÓLIO REAL, SOB PENA DE OFENSA AO PRINCÍPIO DE ESPECIALIDADE OBJETIVA. (CSM/SP, D.O. 28.11.2007)

REGISTRO DE IMÓVEIS. TÍTULO JUDICIAL TAMBÉM SE SUBMETE À QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA. A DECRETAÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO SÓ DÁ POR INEFICAZ A ALIENAÇÃO DO BEM EM RELAÇÃO AO EXEQUENTE, SEM A PRODUÇÃO DE EFEITOS “ERGA OMNES”. OBEDIÊNCIA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRÁRIA. (CSM/SP, D.O. 28.11.2007)

REGISTRO DE IMÓVEIS – TÍTULO JUDICIAL TAMBÉM SE SUBMETE À QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA – MANDADO DE PENHORA – INVIABILIDADE DO REGISTRO, POR FORÇA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE (CSM/SP, DLI nº 12 - ano:2007)

Depois de muita discussão, a Terceira Turma do Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso em Mandado de Segurança n. 9.372-SP, extirpou as dúvidas que remanesciam quanto à possibilidade da suscitação de dúvida ex officio em face de títulos judiciais, senão vejamos:

Recurso em Mandado de Segurança. Registro de imóvel. Ação de Divisão. Suscitação de Dúvida. Cabimento.
I – Tendo em vista os princípios da disponibilidade, especialidade e continuidade que norteiam os registros públicos, assegurando-lhes a confiabilidade dos mesmos, pode o Oficial do Registro suscitar dúvida, independentemente de ser título judicial ou extrajudicial.
II – Não preenchidos os requisitos exigidos para a pretendida transcrição no Registro de Imóveis, inexiste o alegado direito líquido e certo a ser amparado pelo mandamus.
III – Recurso em mandado de segurança desprovido. (GRIFOS NOSSOS)

Em seu voto condutor, o relator do aresto acima ementado, o Eminente Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, citando os ensinamentos de Maria Helena Diniz (In Sistemas de Registro de Imóveis) e Avelino se Barbosa (Títulos Judiciais no Registro de Imóveis), assim consignou, in verbis:

Maria Helena Diniz afirma que “o procedimento registrário é de inteira responsabilidade do Cartório e do serventuário, que deverá examinar os títulos apresentados, extrair elementos para a matrícula e observar rigorosamente todas as exigências legais para que se possa fazer o assento do título que lhe foi exibido.” (In Sistemas de Registro de Imóveis, pág. 243).

Avelino se Barbosa, em seu livro “Títulos Judiciais no Registro de Imóveis” também sustenta: “Todas as providências euremáticas que, em razão do cargo, são exigidas do oficial visam contribuir para a segurança e eficácia jurídica dos atos ou negócios registrados. Por isso, quanto à função qualificadora, o ordenamento jurídico não faz distinção entre títulos públicos, judiciais e extrajudiciais, e títulos particulares.

No pertinente aos títulos originados em sede judicial, o registrador imobiliário não pode omitir-se de efetuar o devido exame e conseqüente qualificação. Inconcusso que essa função qualificadora extensiva aos títulos jurisdicionais não pode ser considerada como concessão ao oficial de uma atividade revisora de atos judiciais a ele submetidos, mas ele a exerce em decorrência do encargo de guarda da segurança jurídica e da regularidade do Registro Público.”

Transcreve o Exmo Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, ainda, naquele mencionado leading case, inúmeros precedentes a corroborar o seu entendimento, todos extraídos da obra anteriormente citada, de autoria da Ilustre Professora Maria Helena Diniz, senão vejamos:

AC 993-0, Iguape, 11-5-1982 – Não há distinção na lei entre títulos judiciais e extrajudiciais para fins de exame pelo Oficial do Registro de Imóveis. Ambos podem ser objeto de dúvida.

AC 1.558-0, Palmital, 3-11-1982 – Os títulos judiciais também são susceptíveis de suscitação de dúvida, na medida em que também podem não se ajustar aos princípios norteados do Registro de Imóveis.

AC 452-0, Guarujá, 11-11-1981 – Os mandados judiciais, como qualquer outro título, são suscetíveis de apreciação, pelo Oficial, à luz dos princípios normativos dos Registros Públicos. Também em relação a eles pode ser suscitada dúvida.

RT, 582:88 – A origem judicial do título não o alivia do ônus de satisfazer os requisitos de ingresso no Registro Imobiliário, mui especialmente cabendo ao oficial velar pela observância dos princípios normativos que são peculiares aos Registros Imobiliários, dentre eles, com destaque, o da continuidade dos registros.

RT, 585:85 – A origem judicial dos títulos não os alivia do exame pelo oficial, tendo em conta os princípios registrários, sendo certo que, se ao registrador não é dado objetar às partilhas julgadas, também não pode deixar de lado o controle que lhe cabe, indiscutivelmente, p. ex., sobre a obediência aos princípios da continuidade e da especialidade, RT, 551:101; 286:908 – RT, 539:103; 271.597 – RT, 517:121; 271.182; 269.827 – RT, 515:112; 980-0; 993-0.

Sendo extremamente melindroso o assunto, uma vez que alguns magistrados interpretam as exigências cartoriais como verdadeiras afrontas às suas autoridades de juízes, impondo, em contrapartida, pesadas multas diárias por descumprimento, e, em alguns casos, determinando até a prisão do serventuário; impende destacar que o exame de qualificação do título judicial e a sua eventual impugnação não é insubordinação, afronta ou desrespeito, e, menos ainda, crime de desobediência, conforme já decidiu o Excelso Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Habeas Corpus n. 85.911-9, do qual passamos a transcrever a ementa, in verbis:

REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência -, pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado.

O Exmo. Sr. Ministro Marco Aurélio, relator do venerando aresto acima resumido, assim consignou em seu brilhante voto condutor, in vebis:

Difícil é imaginar-se que se chegue à necessidade de impetração, no Supremo, de habeas para afastar constrangimento como o retratado neste processo. Tudo se deve à visão distorcida quanto à organicidade do Direito, às atribuições dos órgãos públicos, sendo certo que o ato da Turma Recursal, indeferindo ordem em habeas, fez-se alicerçado na premissa de que não se teria ainda recebido a denúncia. Olvidou-se não só o instituto da impetração preventiva, como também a circunstância de consubstanciar constrangimento ilegal, contexto em que, flagrantemente sem justa causa, caminha-se para a audiência preliminar prevista na Lei n. 9099/95, como se esta não alcançasse a liberdade ampla de ir e vir, no âmago, do próprio envolvido, sujeitando-o ao comparecimento a juízo em procedimento criminal.

O paciente limitou-se a cumprir dever imposto por lei, pela Lei dos Registros Públicos. Examinando título emanado da jurisdição cível especializada do trabalho – carta de adjudicação -, percebeu que não se contaria, no instrumento, com informações e peças exigidas por lei. Como lhe cumpria fazer e diante, ao que tudo indica, de resistência da parte interessada, suscitou a dúvida e aí, mediante pronunciamento que veio a se fazer coberto pela preclusão maior, o Juízo da Vara dos Registros Públicos disse do acerto da recusa em proceder de imediato ao registro, consignando, inclusive, que a observância das exigências legais, após a dúvida levantada, não seria de molde a obstaculizar a decisão.

Assim, não é indispensável definir sobre a possibilidade de se ter, como agente do crime de desobediência, pessoa que implemente atos a partir de função pública, valendo notar, de qualquer maneira, que se procedeu não na condição de particular, não considerado o círculo simplesmente privado, mas por força de delegação do poder público, tal como previsto no artigo 236 da Constituição Federal. O que salta aos olhos é a impropriedade da formalização do procedimento criminal, provocado que foi por visão distorcida do órgão da Justiça do Trabalho, como se o Direito não se submetesse à organicidade.

O oficial registrador, ao proceder ao exame qualificador de um título judicial, age no estrito cumprimento do dever legal, pois tem ele, por função maior, zelar pela segurança jurídica chancelada por seus livros e arquivos, o que somente ocorre através do exame de todos os títulos que lhes são apresentados a registro, desinfluente a origem dos mesmos, sejam eles particulares, públicos ou judiciais.

Através do exame de qualificação, os títulos registráveis submetem-se a uma criteriosa análise, na qual é verificada a sua legalidade, e se agregam, ou não, os requisitos necessários a permitir o seu ingresso no RGI. Não atendido algum requisito, como, v.g., o pagamento do imposto de transmissão, a prévia averbação da alteração do estado civil de qualquer das partes, a prévia retificação da área ou do registro do imóvel, a atualização dos confrontantes, a apresentação de CND`s do INSS ou da SRF, a averbação de construção, o registro de incorporação imobiliária etc., etc., o oficial obstará o seu ingresso e formulará exigências a serem cumpridas pela parte interessada.

Formuladas as exigências, e na hipótese do interessado no registro do título com elas não concordar, ou as considerar intransponíveis, poderá, se assim for a sua vontade, lançar mão do disposto nos arts. 198 e seguintes da LRP, deflagrando por meio de requerimento o procedimento de suscitação de dúvida, através do qual o oficial registrador submeterá a questão ao Juízo Corregedor Permanente de sua serventia, expondo todas as razões pelas quais impugnou o título.

No caso dos títulos de origem judicial, que igualmente encontram-se sujeitos aos mesmos requisitos legais que os de origem não-judicial, quando apresentados por oficial de justiça, pode (e deve) o oficial registrador suscitar dúvida ao seu Corregedor, independentemente de qualquer requerimento, quando este for o caso.

Preceitua o art. 457, do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Poder Judiciário do Estado do Espírito Santo, que cabe ao oficial suscitar dúvida em tais hipóteses, independentemente de requerimento, sendo competente para conhecer e julgar a dúvida o juiz com competência em matéria de registros públicos, in verbis:

Art. 457. Os mandados oriundos de outras comarcas, os da Justiça do Trabalho e da Justiça Federal deste Estado somente serão submetidos à apreciação do juiz, com competência em matéria de registros públicos, quando houver motivo que obstaculize o cumprimento da ordem, cabendo ao oficial suscitar dúvida independentemente de requerimento, ressalvando-se a hipótese prevista no inciso IV, do art. 66, do Código de Organização Judiciária.

E registre-se que a atribuição do Juiz com competência em matéria de registros públicos para conhecer da Dúvida, a par do dispositivo anterior, também encontra lastro no art. 59, inc. VII, do Código de Organização Judiciária do Espírito Santo (Lei Complementar n. 234/02), in verbis:

Art. 59 – Compete, ainda aos Juízes de Direito, ESPECIALMENTE EM MATÉRIA DE REGISTRO PÚBLICO:
[...]
VII - dirimir as dúvidas de qualquer natureza, levantadas sobre registro público;

Assim, constatada a impossibilidade de registro do título judicial, e frente ao entendimento pacífico de que a origem judicial do título não pode livrá-lo do exame de qualificação, indiscutível o cabimento da Suscitação de Dúvida de oficio, muito embora vozes em contrário insistam em repetir que "ordem judicial é para ser cumprida e não discutida".

É o parecer, sub censura.

DR. PHELIPE DE MONCLAYR POLETE CALAZANS SALIM